三四线城市特价房无人问津 土地市场升温将刺激房价？

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端午节期间，中正军走访了国内许多楼盘，发现为了刺激市场需求，一些销售中心打出了购房优惠的招牌，推出了特价房、折扣房，甚至还发放了看房红包。即便如此，居民购房的热情仍然不温不火。

相比之下，自5月份以来，一些城市的土地市场开始回暖，杭州通过收取266亿元的土地出让金，引领了土地市场。然而，分析人士指出，土地市场变暖只是一种个别现象，并没有在全国各地开花结果。个别城市的高品质地块将导致高地价竞争，国内土地市场仍将呈现稳定的发展趋势。

数据显示，在年初告别短暂的“小阳春”后，一、二级市场自5月份以来表现稳定，而四线城市的三级市场仍处于盘整期。市场普遍认为，未来房地产的区域市场分化将越来越明显。其中，一二线城市房价趋于稳定，四线城市部分三线城市将面临调整压力。

消费者在买房时变得更加理性

端午节期间，中正君来到山东省四线城市开发区的一处房产。虽然房地产中提供了一些特别的房间，但只有三组顾客来看房子。去年秋天开业的约700套房子中，有几十套房子待售。尽管销量相当可观，但远不如两年前开业后不久就销售一空的场景。售楼处的工作人员向中正君介绍说，为了吸引居民买房，社区里成立了一所知名的小学分校。如果房子是全额购买的，大约1万元现金可以免除。

孙女士是一名市民，去年她迎来了第二个孩子。她计划换一栋房子。“家长们不得不带着他们的孩子过来，想换一套140套的公寓。”不过，孙女士说，该房产的价格是12000元/平方米，略高于心理预期，她还在观望。

据业内人士称，自去年10月以来，当地房价已达到一个高水平。在“无房炒房”的定位下，消费者的购买行为变得越来越理性。目前，大多数买家都处于观望状态。

土地市场升温会再次刺激房价吗？

专家:个别现象！

自5月份以来，一些城市的土地上市数量明显增加。土地市场变暖是否意味着新一轮房价上涨？

根据中智研究所的报告，5月份全国土地市场整体供应量同比增长，交易量和交易价格逐月上涨。5月份，全国土地市场供应量同比略有增加，宅基地供应量同比增长20%以上，各城市供应量逐月增加。交易量方面，整体交易量环比增长近10%，平均交易价格同比增长近50%，总转让费同比增长。

图片来源:中智研究所

从5月份全国300个城市的土地市场情况来看，从供给和需求来看，整体市场供给较4月份有所增加，但交易量同比下降；价格方面，整体平均交易价格上涨，一线城市平均价格同比上涨一倍；在转让费方面，转让费总额同比增长，杭州领先近266亿元；此外，长江三角洲的土地交易非常活跃，许多地块入围了前十名。

然而，分析人士指出，土地市场变暖只是一种个别现象，并没有在全国各地开花结果。个别城市的高品质地块将导致高地价竞争，国内土地市场仍将呈现稳定的发展趋势。

值得关注的是，为了控制土地招标的火爆，在苏州等地降低土地最高限价后，合肥近日发布了《关于进一步明确招标资格审查的公告》，以尽可能避免关联公司在同一地块上签约招标，尽可能避免招标现场发生。

对此，业内人士表示，稳定土地价格可以稳定房价，政府不断出台一系列调控政策，表明“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”仍将是未来房地产市场调控的基调。

张博说，稳定房价的关键点主要包括三个方面:一是供求平衡，即仅靠行政手段抑制房价的效果只能在短期内发挥作用，市场供求平衡是房地产市场稳定的基础；第二，由于城市的政策，不同城市的冷热程度和供需双方的特点是不同的。落实地方主体责任是确保房地产市场稳定的关键；第三，我们将继续打击房地产市场的混乱，特别是哄抬房价和鼓吹房地产投机的行为。

根据穆迪的预测，当房价继续强劲上涨时，放松控制措施的可能性将会降低，预计今年房价上涨将会放缓。

一级和二级房地产市场表现稳定

第三，四线城市房地产市场仍处于巩固期

在年初告别了短暂的“小阳春”之后，一、二线房地产市场自5月份以来表现稳定。

关于新建住房，中国研究院的报告显示，5月份，全国100个城市的住房平均价格为14836元/平方米，比上个月增长0.24%，增速比上个月下降0.04个百分点。其中，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为26864元/平方米，比上个月上涨0.08%，涨幅比上个月收窄0.03个百分点。

图片来源:中智研究所

根据同城安居克5月发布的“全国住房指数报告”，5月份全国房地产市场67个重点监测城市中，新房价格环比上涨0.44%，二手房价格环比小幅上涨0.11%。在年初告别“小阳春”之后，5月份全国房地产市场总体上行势头疲软。

值得注意的是，6月6日诸葛房产搜索数据研究中心发布的有限竞争空间报告显示，北京有限竞争空间的供应量已经超过60%，是北京市场的主要供应力量。然而，在2019年大量竞争性住房产品进入市场的情况下，北京新建商品房市场也存在供应结构单一和产品同质化的问题，导致淘汰有限竞争性住房的压力加大。

图片来源:诸葛找房子

根据张博的分析，首先，位置因素是影响有限竞争室受欢迎程度的主要因素。目前，有限的竞争空间大多位于五环路附近，区域内同质化竞争激烈，加剧了区域内项目的去转型难度。

其次，有限竞争房屋的未来成本压力仍然相对较高。从过去两年上市的有限竞争房屋来看，征地时间大多在2016年底至2017年年中。在此期间，北京楼市依然火爆，房企普遍看好市场前景，他们的征地热情也很高。同时，土地成本相对较高，空房的销售价格难以大幅下降。

此外，从北京楼市目前的市场情况来看，限量竞争房新供应的销售压力仍然比较大，不排除有些项目会坚持最低成本价来加快销售。

二手房方面，今年5月，易居研究院监测的10个城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华)的二手房成交量为8万套，环比下降2.7%。

图片来源:益州研究所

我爱我家的研究所，通过整理5月份全国楼市的重要政策和事件，指出国家和地方的相关政策推动了一、二线城市的楼市降温。

图片来源:我爱我家研究所

房地产的区域差异越来越明显

展望一、二线城市的楼市走势，张博指出，虽然一线城市仍是中国调控最严格的地区，但房企对一线城市的土地仍保持着相对谨慎和乐观的态度，未来一线城市的楼市稳定性好于全国。人才政策等因素将提升一些二线城市的竞争力，尤其是那些人才政策强、城市吸引力大的城市，如杭州、宁波和呼和浩特。

根据招商证券的研究报告，四线城市的销售量可能在1-2个季度内进行调整。如果调整幅度很大，或者整个市场销售出现第二个底部(预计在年中左右)，之后将会稳定下来。

58住房研究院首席分析师张博指出，三四线城市未来最大的制约因素在于人口，但三四线城市仍有两个明显的发展点。一是二线城市围绕一线和热点的三、四线。这些城市将承担人口的溢出需求；二是长江三角洲、珠江三角洲、京津冀等重点城市群覆盖的三个四线城市。这种城市群的发展将提高该地区城市的吸引力。

招商证券表示，房地产的区域差异仍然明显。目前，第一条和第二条线正在复苏，第三条和第四条线仍在触底。

据该研究所称，房地产市场作为一个整体将继续平稳运行，每条线的城市将继续分化。其中，一二线城市房价将更加稳定，四线城市部分三线城市将面临调整压力。

益居研究所预测，2019年上半年，40个城市的交易量将继续萎缩。就城市类别而言，一线城市将继续保持稳定；东部二线城市未来将继续降温，其他地区二线城市和四线城市的成交量可能面临下跌风险。