上市房企5月遭交易所超百次“关注”现金流、偿债能力是重点

本篇文章2401字，读完约6分钟

经过三周的等待，泰和集团终于在2019年5月29日晚对深交所2019年5月8日发布的公告做出了回应。

虽然在年报公布后，交易所就年报信息披露等问题发出询证函的情况并不少见，但在今年的年报旺季，交易所尤其繁忙。泰和并不是唯一被询问的房地产企业。今年年初以来，一些房地产企业如新城、金科等受到了询问。

截至目前，太和、新城、金科都已回复了交易所的问询，2018年的经营状况也更加暴露在聚光灯下。交易所对房地产企业的调查集中在高杠杆、现金流和盈利能力上，这被视为行业变化的一个重要信号。

在房地产业蓬勃发展的那些年里，高杠杆和高周转率是住房企业发展的利器。现在，在行业整体稳定的背景下，一大批依靠高杠杆实现规模快速增长的房地产企业，可能已经到了需要重新平衡盈利能力和偿付能力的时候了。

异常现金流令人担忧

即使没有交易所的询价，房地产企业的财务安全始终是监管的重点。2018年，房地产市场调控更加严格，中国房地产企业融资渠道大幅收紧。规模快速增长的房地产企业在资金控制方面普遍不尽如人意。

“现金流”是交易所向房地产企业查询时经常关注的话题。

本所对新城控股的查询中提到，从公司经营活动和投资活动的净现金流量之和来看，2016年、2017年和2018年均为负值，分别为-6.1亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。新城被要求详细说明现金流短缺的原因以及未来应采取的对策。

事实上，大多数房地产企业投资活动产生负现金流是正常的，这主要与积极的投资行为有关。

新城在回复中还表示，公司仍处于稳步扩张阶段，经营和投资方面的资本支出较多，导致近三年经营和投资活动的现金流为负。业务规模持续增长。“规模增长产生的持续资本需求是公司业务活动和投资活动的现金流仍然为负的主要原因。”

交易所询问金科是因为现金流大幅增加。根据本所统计，金科本期(2018年)经营现金流量为13.29亿元，与前期84.85亿元相比大幅增加。金科需要根据本期相关业务活动收到和支付的现金以及所涉及的主要业务活动的发展情况，详细解释变化的原因。

金科在答复中表达的理由与新城相似。它提到“2017年，公司调整了发展战略，进入了快速发展渠道。为了保持充足的土地储备，2017年用于购买商品和接收劳务费用的现金相对较大。2018年，与2017年相比，公司新增土地增长率放缓。因此，2018年公司支付的购买商品和接受劳务的现金仅比2017年增加了126.39亿英镑。”

询问偿付能力

低买高卖、借贷扩张一直是房地产企业实现跨越的唯一途径。区别在于对周期性变化的判断。在新城、泰和和金科的调查中，负债率和偿债能力也是关注的焦点。

在对泰和的询问中，交易所提到2018年泰和业务活动产生的净现金流量为139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；太和一年内到期的短期贷款和非流动负债总额达到574.28亿元，货币资金覆盖率仅为0.26%。

本所要求泰和结合开发项目支付和融资能力，说明相关融资安排、公司即期负债的偿还来源以及是否存在短期债务风险。

从太和的回复中我们可以看出，房企处理债务的“唯一办法”就是加快销售和转让项目。泰和表示，已加大销售力度，以收回资金。泰和集团今年一季度实现收入74.54亿元，同比增长24.47%；净利润9.97亿元，同比增长219.55%；货币资金206亿元，同比增长38.26%。

泰和透露，已出售项目股权，为项目开发筹集资金，加快项目进入市场的步伐。从2019年3月22日至2019年5月17日，太和集团将7个项目的股权转让给世茂方，共收回77.09亿元。

金科的情况与太和相似。该交易所在询证函中提到，金科2018年末的资产负债率为83.63%，在同行业中处于较高水平；一年内到期金融负债600.9亿元，同比增长54.46%；货币资金期末余额298.52亿元。交易所要求金科解释是否存在短期债务风险。

金科回复，2018年底，公司货币资金余额为298.52亿元，短期计息负债余额为275.23亿元。货币资金期末余额完全覆盖公司短期计息负债。

此外，金科还透露，将通过以下措施确保公司健康发展:一是接受固定支出，接受固定投资。“公司更加精细地管理现金流，每天更新现金余额，并合理地预测未来的现金流入，以确定未来的日常开支和外国投资。”

二是提高销售质量，增加支付金额。公司继续研究实施产业政策和金融政策，交易能力不断提高，销售机制不断完善，销售激励措施不断优化，质量销售理念深入落实，收款力度加大，经营现金流获取能力不断提高。

告别高杠杆？

在对上述多家房企进行调查后，业内普遍认为，房企的财务安全和偿债能力将是行业转折的信号。“降低杠杆率将是未来几年努力的主要方向。”一个金融机构的人告诉记者。

协综战略管理集团创始人黄立冲在接受记者采访时也表示，在目前的环境下，监管部门可能会对房企的资金存在担忧，因此一些影响力较大的上市房企将采取更严格的监管。"将来，他们可能会被限制借款。"

一些观察了房地产行业很长时间的经纪分析师表示:“每年的季末都会有人询问年报。但是，今年有太多的被问及的是网红房企，他们对此给予了更多关注。”

事实上，即使没有询证函，在去年房地产市场监管收紧、房企融资渠道收紧后，房企的财务安全也一直受到监管部门的频繁关注。

最近，中国保监会下发的《关于开展“巩固治理混乱成果，推进合规建设”工作的通知》多次提到对非法房地产资金的监管。例如，银行机构的工作要点提到以下几点:(1)资产负债表内外的资金直接或变相用于土地出让融资；未严格审查房地产开发企业资质，对“四证”不全的房地产开发项目违规融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款管理不善，资金被挪用于房地产开发。

编辑林晶晶