康禾置业试水“资本＋资产”地产基金模式

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在增量房地产市场上，没有太多的“游戏”，上限就在那里。下一个房地产时代不再是发展的时代，而是资产运营的时代。

当房地产市场进入“负周期”或“慢周期”，资产增值无法弥补融资成本时，“融资加杠杆”是危险的，资本可能被吃掉。

近日，何康房地产总裁王军在接受《证券日报》采访时表示，在下一个房地产周期，应该是一个“操作加杠杆”的时代。未来，房地产将走向“房地产+金融+产业+服务”的商业模式，这也是一些房地产企业战略转型的主流方向。

去房地产的上游金融圈

王军最后一站是远洋运输集团(港股03377)经营管理中心总经理。他已经在房地产行业工作了将近20年。从项目总经理到城市总经理，再从事业部总经理到集团经营管理中心总经理，王军完成了上市公司四个层面的经营管理的全部角色，周期在两三年之内。这是一部非常典型的房地产职业经理人职业转变史。

随着规模1000亿元的上市房地产企业远洋运输集团的发展，王军的交易路径也从一线城市的明星项目，到市场低迷时期二线城市的压力项目，从一个项目管理到多个项目，从一个城市到几个省市，从单一的房地产开发模式，到房地产开发、商业、客户服务的综合商业模式。这些变化和经历都是他在《今日重启》中的人生财富。作为一个优秀的上市房地产企业，他有着16年的经验，他有着敏锐的投资意识，稳定的管理能力和优秀的职业习惯。

2018年3月，王军正式离开远洋运输集团，成立房地产投资管理平台。

离开挣扎了近20年的房地产行业，选择进入金融领域，对于局外人来说，可能是一种专业的跨界行为。但真正了解房地产的人都知道，房地产实际上是金融的一个分支，具有金融属性，金融决定着房地产的未来。看看房地产行业的这些巨大变化，背后是金融力量。因此，王军希望能更进一步，多做一些“金融+房地产”的实践。

经过半年多的筹备和发展，房地产管理平台何康地产以“资本+资产”两轮驱动的房地产基金模式，开始了一条全新的轨道。

专注于多个蓝海业务领域

据《证券日报》记者报道，何康房地产的核心业务集中在四个方向:房地产股权投资基金、小城镇股权投资基金、不良资产并购基金和城市更新基金。同时，研究新房地产和泛房地产业务，探索和培育新的核心竞争力。

不难看出，这四只房地产基金是何康房地产的主要业务领域。王军说，在目前的房地产领域，有几个相对蓝色的海洋在红海。第一，在股市上做文章，即在城市更新方面，找出现有资产改造的机会，提前发现改造的增值，通过现有物业的改造升级和后续运营管理，通过资产运营授权实现盈利；其次，对于房地产类不良资产项目，团队强大的投融资能力、丰富的项目管理经验和优秀的法律专业能力帮助项目走出困境。

最重要的是，何康房地产已经在优秀的特色城镇寻找机会。据记者了解，何康地产已经将蓝城作为战略合作伙伴，双方正在或计划在浙江平湖、广西南宁和河北怀来共同建设小城镇。王军表示，与蓝城的合作模式是股权投资，何康和蓝城共同交易，充分发挥各自优势，实现双赢。

王军认为，该镇规模大，营业额为/0/，但需要真正了解房地产和金融的人来“解决问题”，以“房地产+金融+产业+服务”的模式运作。尽管如此，王军在布局过程中还是非常小心。他表示，将联合不同类型的小城镇开发商，创新合作模式，探索合作机会，在城市群核心城市和一线城市郊区建设以农业、文化、教育、养老等产业为支撑的小城镇产品。

检验“资本+资产”的投资运营模式

在房地产投资领域，兼具资本和资产两种真实属性的房地产投资管理平台很少，其能力明显较强。目前，我国有一些房地产投资管理平台，但都没有做过，规模也不是特别大。许多房地产投资管理平台都是开发商的附属业务，资金大多用于投资自己系统的项目，其真实身份大多是房企融资的内部输血平台。

王军不想成为这样的房地产投资管理平台。他说，何康房地产没有房地产背景，真正从事的是股权投资和资产管理业务，但这需要一个真正了解房地产的团队。因为，在资金控制和回笼方面，投资一个项目的首要原则是保证资金的安全回笼，这就需要一个具有风险控制能力的专业团队首先判断一个房地产项目的现金回报是否有保证，然后锁定预期回报率。

在城市更新领域，王军和他的团队在一线城市积极布局高质量的存量项目，重点是写字楼和商业地产。早期，他们通过基金模式获得优质项目，整合优秀的行业资源进行转型升级，在资产租金稳步上升后，通过打包出售或资产证券化的方式退出。目前，他们的团队已经在上海北外滩获得了一个公寓项目，在北京获得了两个高质量的四合院项目。

在王军的设计中，我希望在接下来的三年里，何康地产管理的资产将达到100亿到200亿元之间，这样资产会更轻，模式会更新颖。我希望在实现经济价值的同时，也能实现社会价值，为“更好的生活”做出贡献。