房企1月发债超千亿 多数为借新还旧

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[摘要]中信证券(港股06030)陈聪指出，住房企业销售压力增大的风险不容忽视，尤其是在住房企业多布局在三、四号线且2017年后集中大规模征地(从而使地价过高)的情况下，这种风险尤为突出。

今年1月，住房企业发行的债务达到新高。

2月12日，嘉里发布了一份研究报告，称2019年1月，国内外房地产企业发行的债券总额为1095.79亿元，比上个月增长91.8%。其中，海外发债规模740.4亿元，比上个月增长141.9%。

“与上月相比，房企发债总额大幅增加，这是因为今年年初政策水平略有放松，促使房企加大融资力度，以免错过政策窗口。”上海一家房地产公司的高管告诉《时代周刊》，未来房地产市场的成交量和价格将在不突破下限和不突破上限之间小幅波动。横向房地产市场的关键因素之一在于资本流动。只要整个房地产行业的现金流保持基本稳定，房地产市场就不会出现大幅波动。因此，在未来，住房企业的融资将是宽松和紧张，整体稳定将实现。

虽然住房企业的融资环境有所改善，但其经营环境仍存在诸多挑战。中信证券的陈聪指出，增加房企销售压力的风险不容忽视，尤其是2017年后，三、四线布局较多、集中大规模征地的房企(土地价格过高)。

房地产和金融资深评论员黄立冲告诉《时代周刊》记者，与2018年相比，今年房地产企业的经营现金流将进一步恶化。黄立冲指出，一方面，地方政府明确希望“稳定地价、稳定房价、稳定预期”，要求房价不涨不跌，因此一些房企的“量价”经营战略难以实现。另一方面，越来越多的人持观望态度买房，这也给房企的去库存化带来了更大的压力。

融资成本很高

融资方面，虽然今年房地产企业整体发债环境比2018年宽松，但发债成本仍处于较高水平。

据嘉里数据，2019年1月，房地产企业发债平均成本为6.98%，海外债券融资成本达到7.86%。对比2018年的数据(85家典型房地产企业)，当年房地产企业新增融资成本为6.4%，海外债券平均成本为7.08%。

对于企业而言，1月份融资成本最低的是招商局蛇口发行的15亿元人民币的超短期贷款，利率为2.98%，而当代地产(港股01107)1月9日发行的海外优先票据的利率为15.5%。此外，时代地产于1月28日发行了11亿元人民币的公司债券。票面利率是每年7.5%。1月30日，华夏幸福基金会发行了5亿元公司债券(简称“19华空03”)，利率为8.2%。美的地产(港股03990)1月3日发行了10亿元公司债券，票面利率为7.00%。

“目前，债券融资市场更多的是由大型房企主导，而中小房企的机会很少。因此，他们的财务状况更加紧张。”上海一家房地产企业的高管告诉《时代周刊》记者，不同的房地产企业有不同的融资逻辑。大型房地产企业融资渠道多，信用等级高，融资成本低，从银行贷款到票据、债券、基金、同权股份、小盘股交易等。关键不在于他们能否获得资金，而在于控制资金成本。

“中小型住房企业只要能拿到钱就能活下去，但如果拿不到钱，他们可能会中断现金流；即使你能得到钱，如果资本成本太高，它不仅会失去利润，甚至可能导致巨大的损失。”上述高级官员表示，在过去的两三年里，四线城市上市，挽救了一大批中小房企。未来，将不会有如此强有力的政策刺激。中小房企融资难度将越来越大，退出房地产市场的步伐将越来越快。

“事实上，住房企业最近的大部分融资行为都是借新债，而不是新融资。现在要借入新资金仍然相当困难。”黄立冲告诉《时代周刊》记者，目前，国家发改委仍鼓励企业“借新还旧”。

1月11日，凯撒计划发行1亿美元可转换债券，以偿还2019年2月和3月到期的部分未偿银行贷款和其他贷款。1月21日，R&F地产(港股02777)发行了2019年第二批超短期融资券，其中70%将用于偿还金融机构贷款，具体涉及22笔计息贷款。1月22日，世茂股份有限公司发行了20亿元公司债券，拟用于偿还16只2019年到期的世茂g1公司债券。1月24日，荣盛地产发行11.67亿元企业债券，用于偿还企业贷款和调整企业债务结构。

收款挑战

在销售方面，由于限购、限贷等诸多因素，房地产企业的整体销售情况并不理想。

据《上海证券报》报道，截至2月12日，26家房地产企业1月份公布了销售业绩，总销售额约为3340亿元，同比下降13%以上。

具体来说，一些房企的业绩明显下滑，而一些房企的增速放缓。2019年1月，龙湖集团(港股00960)签约销售额为149.4亿元，同比下降6.74%；合同销售面积为95.8万平方米，同比下降约17.06%。招商局蛇口实现合同销售面积56.9万平方米，同比下降5.26%；合同销售额达到117.87亿元，同比增长0.26%。绿城中国(香港股票03900)实现总承包销售额约67亿元，同比下降约23%。万科实现合同销售额488.8亿元，同比下降28.10%。另一方面，保利发展实现合同面积227.85万平方米，同比增长4.58%；合同金额335.91亿元，同比增长6.14%。世茂地产(香港股票00813)实现约115.2亿元的合同销售额，同比增长15%；合同销售面积为685，300平方米，同比增长17%。

广东一家大型房地产企业的一名内部人士向《时代周刊》表示，自2018年下半年以来，该公司在销售方面确实面临着减压。据她说，今年1月，公司的股权销售同比下降了20%以上(去年同期的数据没有公布)。

万科高管还在2018年的业务电话会议上表示，即使启动工作进展顺利，最终的销售情况可能也不会令人满意。如果调控政策不放松，销售难度可能会逐渐加大，去转型难度也会不断加大。

根据CSI鹏远的评级，预计四线城市的商品房交易面积将在今年3月下降，这将带动全国的交易面积转为负增长。在城市政策的结构调整下，本轮下跌周期的表现将相对温和，价格总体保持稳定。一些棚户高度依赖货币化，产业结构偏差和经济落后的城市正面临一定的调整，但下降是有限的空.