上市不到半年，新城悦定下了“一个亿”的小目标

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像大多数与房地产企业分离的房地产公司一样，新城岳的成长也受到了房地产母公司新城发展的庇护。

自2016年以来，新城的开发和销售规模从100亿跃升至2000亿。得益于此，新城岳2018年的占地面积迅速增加，总收入11.5亿元，同比增长32.7%。其中，物业服务收入7.32亿元，同比增长29.1%；增值服务收入4.18亿元，同比增长39.7%。

本期实现利润1.63亿元，同比增长77.9%；公司股东应占利润1.5亿元，同比增长104.9%；净利润为13.1%，同比增长4.6个百分点。

在业绩良好的背景下，虽然上市时间还不到半年，但新城悦已经提前引入了专业的咨询管理公司来设定中长期发展目标。

3月11日，在新城悦上市后的第一次业绩发布会上，董事长兼首席执行官齐晓明宣布了新城悦的三个小目标:两年内管理面积达到1亿平方米，三年内进入行业前十名，增值服务收入占50%以上。

“这样的目标应该说是可以实现的，至少实现的可能性很大。”戚晓明对新城岳的三个新目标很有信心。

扩展首选的新项目

齐晓明反复强调，2019年，岳跃新城管理的区域将比以前增长更快。在过去的三年里，新城的销售增长迅速，而房地产行业往往落后于房地产，因为拍卖行的交付需要一年半到两年的时间。因此，2019年，月辉新城开始为新城的发展承接大量新项目。

据年报显示，2018年新城岳管理面积为4288.7万平方米，同比增长18.2%，但签约面积已超过1亿平方米，达到1.12亿平方米，同比增长65.5%。

“根据预判，合同区与管道区的差额将在未来3-5年内逐步交付给新城悦，公司将有新的项目。”齐晓明说道。

除了房地产公司的“大靠山”，新城岳还将通过并购的方式扩大规模。齐晓明直言，M&A是一个快速增加规模和利润的好方法和手段，新城岳对M&A也持积极态度..不过，他也强调，考虑到房地产行业的特殊性，新城岳将谨慎稳妥地推进并购。

齐晓明透露，新城岳在其历史上只进行过两次并购，且并购量不大。由于外部扩张减少，截至2018年底，新城悦实现零计息负债，现金及现金等价物为12.78亿元，同比增长101.7%。

联席公司副总经理兼秘书游剑锋表示，新城悦对M&A目标的第一个核心要求是，被收购公司的区域定位符合新城发展的“1+3”扩张战略，新城悦在新城发展选择深度培育的城市经营M&A时，可以分担管理成本，提高效率。此外，M&A公司的规模不应少于200万平方米，也不应超过1000平方米，因此对大众M&A的考虑不会很高。

在向外界扩张的过程中，新城岳总结了一个经验——无论是收购还是接管第三方开发商的财产，都要尽可能多地选择新项目。根据游剑锋的分析，与老项目相比，新项目的物业成本较高，而由于社区较新，维护成本会较低。

年报显示，从2017年下半年开始，新城岳提出了接管第三方已交付物业小区的要求，并以接管中小开发商新开发的房地产项目为主要扩张策略。2018年，它还自愿退出了一些第三方项目。

新项目比例的增加也将直接增加新城岳的毛利率。2017年，新城岳项目40%在5年内完成，15%在10年内完成。2018年，前者的比例上升到50%，而后者下降到12%。齐晓明表示，2019年，高利润和高毛利率项目的比重将大幅提高，整体毛利率将稳步有序提高。

停车位寄售成为焦点

众所周知，物业管理本身是贫乏的。因此，除了传统的物业管理服务外，大多数上市物业公司倾向于将增值服务作为未来的利润增长点。

截至2018年底，新城悦物业管理服务的毛利率为27.8%，增值服务分为开发商增值服务、社区增值服务和专业服务三类，毛利率分别为25.5%、81.7%和28.2%。新城岳在年报中直言不讳地指出，增值服务的毛利率高于物业服务，增值服务带来的收入增加带来了更多元化、更丰富的利润来源。

新城悦的目标之一是使增值服务收入占50%以上，2018年占36.3%。游剑锋说，按照目前的趋势，要实现这个目标大约需要两三年的时间。

为了增加增值服务的收入，新城岳推出了一系列新的尝试，其中“车位寄售”成为培育的重点。据介绍，从2018年下半年开始，在社区增值服务方面，新城悦开始重点发展资产管理业务，包括车位寄售和物业出租销售中心两大服务内容。

2018年8月，新城岳率先在上海试点停车位托管项目，并将其延伸至苏州和南京。2018年，新城岳建成668个停车位。齐晓明表示，2019年，资产管理运营模式将被复制到更多地区。

“加快停车位的停车费可以帮助开发商更快地收回资金。这不仅是一个非常有前途的业务，而且也加强了新城岳与开发商之间的关系。”齐晓明表示，项目销售团队撤离后，车位成为库存，新城悦原本拥有这些车位的管理功能。在提高管理能力的同时，还可以通过代销来提高销售能力。"月辉新城将争取开发商的停车位资源，以获得销售佣金."

由于资产管理业务的发展，其人工成本也在增加，新城悦社区增值服务毛利率由2017年的85%下降至81.7%。

此外，得益于新城发展在2018年的快速增长，开发商增值服务也成为新城悦在2018年增长最快的业务板块。该板块主要为开发商提供前期咨询服务、售楼处服务和房屋检查服务，年收入2.97亿元，同比增长69.1%。齐晓明表示，在2019年，新城悦能为300多个案例提供服务。