王文学留守吴向东进城：能给华夏幸福再造一个华润万象城吗

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华夏幸福总部在北京和深圳。王坐在北京，留在都市圈之外的工业新城，而坐在深圳，挖掘都市圈的核心区域，帮助华夏幸福在工业新城之外重建商业地产板块。产品包括办公楼、高端商场和高端住宅。从股东持股的角度来看，平安投资华夏幸福是一项具有战略目的的金融投资。在第二份股权交易协议中，平安承诺不会积极寻求控制华夏幸福。华夏幸福秘书长林成宏明确表示，CEO吴向东是由华夏控股提名的。钱已经到位，人已经到位，然后，在吴向东和中国的快乐冒险开始了。他在华润置地交易深圳万象的成功经验能在华夏幸福中复制吗？

作者|孙春芳

编者|张庆宁

华夏幸福标识的中间有一个太极图，被八个点包围着。乍一看，好像是一群人在吃鸳鸯火锅。事实上，它的含义是太极两个工具产生八卦，八卦产生一切。

此前，王在执掌华夏干坤时，表现出喜忧参半的趋势。2018年下半年，平安成为第二大股东。2019年2月，华润置地前总裁吴向东出任华夏幸福董事长兼总裁。

从那时起，中国的两大幸福工具就建立起来了，阴阳被分开了，有了明确的分工。

吴向东擅长在核心城市的核心区域交易商业地产和高端住宅。他以前在华润置地建了深圳万象城，确立了自己的江湖地位。

王擅长在一线城市周边地区以工业地产的形式收购土地，并从园区内外的住宅地产开发中抽回资金，回馈生产性城市业务。当生产城市业务成熟时，它将支付工业发展的服务费。

他曾在北京周边的固安工业新城工作了十多年，并成功地将他的模型复制到了南京和杭州周边地区。

现在，华夏幸福的总部设在北京和深圳，而王则坐在北京，继续在大都市以外的工业新城经营，而则坐在深圳，挖掘大都市的核心区域，帮助华夏幸福在工业新城之外重建一个商业地产板块，产品包括写字楼、高端商场和高端住宅。

可以说，曾经长期在城乡结合部打游击战的华夏幸福，将于2019年入城！

理想是满的，但是现实呢？

4月22日下午，华夏幸福董事联席总裁赵宏景、董事会秘书林成宏等高管出现在南京市丽水区华夏幸福工业园。他们试图向腾讯的Prism和其他参与媒体回答这个问题。

融资结构的再优化

2019年2月，吴向东进入华夏幸福，他原来的部门由华润置地前首席财务官于坚领导。

当军队和马匹到位时，资金、食物和草是否已经到位？

吴向东到位两个月后，华夏幸福公布了2018年财务报告。截至财务报告季度末，华夏幸福的筹资活动现金流从上年末的571亿元大幅下降至65亿元。简言之，现金流并不乐观。

华夏幸福董事会秘书林成宏解释说，筹资活动现金流的恶化始于2018年第二季度。当时房地产监管严格，随着新的资产管理条例的颁布，许多非标准的融资无法操作，融资现金流为负。

然而，到2018年第四季度，融资现金流已经恢复正常，并在2019年第一季度继续增长。

事实上，正如林成宏所说，自2018年12月以来，房企负责人身上的融资诅咒已经大大放松。得益于政策窗口，华夏幸福紧急发债。

2018年12月，华夏幸福发行了超过70亿元的公共公司债券，其中30亿元票面利率为7.00%，另外40亿元票面利率为8.30%。

2019年3月，该公司发行了票面利率为5.5%的5年期公司债券。

与10%以上的非标准融资率相比，发行债券的融资成本更低。

住房企业发行债券主要是为了债务再融资。说白了，他们借新债来偿还旧债，降低短期负债比例，增加长期负债比例，并通过改变空.的时间来消除债务风险

华夏幸福在其2018年年报中解释称，2018年融资现金流的大幅下降是由于大量偿还贷款，而债务防火墙是通过偿还短期债务和借入长期债务而建立的。

过去一年，在华夏幸福的融资结构中，计息负债总额达1390亿元，其中一年期短期债务占计息负债总额的19%，同比下降12个百分点。

2019年第一季度，华夏幸福继续优化融资结构。近期贷款总额252.1亿元，其中银行贷款6.78亿元，债券15.87亿元，其余大部分为新增保险基金债务计划和信托贷款。保险基金债务计划的融资期限一般较长，从5年到10年不等。

吴向东的谷物和草已经到位

大量长期债务的出现是为了给吴向东准备食物和草以扩大其领土。

正如华夏幸福在致股东的信中所言，房地产金融化:房地产的发展需要长期、稳定、低息的资金，“长款”也需要投资于房地产项目，以平衡风险和收益。

林成宏解释说，长期基金，如黑石等外国资产管理机构或国内保险基金，对房地产配置有很大的需求。因此，结合房地产金融的趋势非常明显。

“工业新城的商业模式非常有利可图且稳定，适合长期资金的配置。”华夏幸福的另一位高管告诉腾讯的Prism。

将在吴向东大力发展的商业地产、长期租赁公寓等长期持有型房地产业务，对长期资本的需求大于工业新城。这些业务的培育需要大量的前期投资，需要运营十年才能收回投资。

林成红表示:“现行政策也大力支持房地产金融化。”未来，预计中国证监会和银行将批准通过公开发行方式发行房地产信托基金(reits)产品。

这有利于吴向东的商业地产雄心。

此外，平安的两只股权投资基金已经收到，华夏幸福的大股东华夏控股已经解除了股权质押风险。

由于a股尚未放开房地产市场的固定增持和配股，平安只能通过接受旧股的方式从华夏控股获得华夏幸福25.25%的股权。

腾讯棱镜了解到股权转让款分两期支付，第一期2018年9月近137亿元，第二期4月23日近40亿元，全部177亿元存入华夏控股账户。

华夏控股在收到第一笔资金后，将偿还债务并释放股权质押。

根据华夏控股与中国平安的协议，华夏控股将向上市公司华夏幸福借出第二笔40亿元人民币，以解决上市公司经营中的现金流短缺问题。

谁负责华夏平安

平安已经持有华夏幸福25.25%的股份，而大股东华夏控股的持股比例已降至36.29%。

平安会寻求上市公司的控制权吗？吴向东，是华夏控股还是平安？

外界有许多疑虑。

对此，林成宏从三个层面进行了解释-

从股东持股的角度来看，平安投资华夏幸福是一项具有战略目的的金融投资。在第二份股权交易协议中，平安承诺不会主动寻求控制华夏幸福。现在华夏控股在上市公司中的持股比例已经超过36%，王、和华夏控股仍然是华夏幸福的实际控制人。

从董事会成员来看，华夏幸福的董事会结构为4+2+3，华夏控股提名4名董事:王、、、赵宏景；中国平安提名的两名董事:孟森和王伟；3 .独立董事:朱武祥、张奇峰、汪精卫。

此外，林成宏特别澄清，华夏幸福首席执行官吴向东是由华夏控股提名的。“董事会席位的这种安排考虑到了平安投资后管理的稳定性和上市公司治理决策的有效性。”

最后，在公司治理层面，华夏幸福公司章程规定，CEO吴向东应在董事会授权下管理公司业务，年度预算和年度经营计划的审批需在董事会层面进行讨论。

“我们现在是一个相对强大和高效的董事会，它将在战略问题、预算问题和投资问题上进行非常有针对性的沟通和决策。”林成功说道。

吴向东不仅是华夏幸福的首席执行官，也是该公司的联合董事长，并被授予足够的权力来调动人力和资本等核心资源。

冒险开始了

中国的幸福正等着吴向东第一个进入这座城市。

目前，吴向东专注于商业地产、高端住宅建筑、长期租赁公寓和杨康地产。“新模式、新领域、新地区。”上述行业被吴向东称为三大新业务。

每个人都在关注他在华润置地管理深圳万象的成功经验能否在中国复制。

吴向东前面有三座山。第一，三鑫企业如何找到核心城市的核心位置；第二，钱。三鑫业务需要大量的资金，而且使用寿命长。我们在哪里可以找到合适的钱？第三，品牌，华夏幸福是空白色的商业地产。吴灿湘东如何说服地方政府和合作伙伴与华夏幸福合作？

据此，华夏幸福管理透露，华夏幸福将在早期在其旧址寻找核心地块开发商业地产。“例如，在廊坊市的核心地区，我们将以轻资产的方式寻求合作伙伴的资金支持。这样就解决了地方政府的信任问题，赢得合作伙伴的信任也相对容易。”

然而，一家商业地产公司的区域投资总监表示，如果商业地产的轻资产模式要想成功，首先要有一个成熟的品牌。例如，万达广场已经运营了10多年，在市场、客户和行业中拥有巨大的品牌影响力。只有这样，我们才能找到合作伙伴支付土地，而万达提供品牌溢价和运营管理。

毕竟，罗马不是一天建成的。

除了品牌祝福，商业地产项目的成功还与地段、营销、运营、管理等诸多因素有关。品牌深入人心，这是这些因素的最佳组合，经过时间的验证，它有望开花结果。

“华夏幸福是商业地产业务的零起点。幸运的是，吴向东本人多年来一直沉浸在这一领域。他自己就是一个知识产权。以他的资历和管理团队，如果第一个项目成功，品牌效应可能会显现出来。”上面的投资总监说。

钱已经到位，人已经到位，然后，在吴向东和中国的快乐冒险开始了。