让房价每年回调一点

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近日，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示:房地产市场存在泡沫，尤其是一、二线城市，但三个四线城市还不错。泡沫不能被主动压碎或吹起。房地产将保持稳定，需要防范风险。

中国顶级智库已经达成共识:一二线城市的房地产市场存在泡沫，而三四线城市是合理的。然而，确实需要注意一个问题。如果把时间换成空，一线和二线城市消化泡沫的能力远远高于四线城市。在四线城市中，经过本轮市场行情，一些非核心城市群的三、四线将很有可能长期呆滞。那么，如何让中国一、二线城市的房地产泡沫软着陆，或者让地方泡沫破裂，从而避免系统性金融风险呢？我们认为应该从以下几个方面入手:

首先，如果一线和二线城市的房地产泡沫要得到有效控制，就必须降低杠杆，否则泡沫将继续膨胀，使其更难控制。到2016年底，中国家庭债务可能占到国内生产总值的60%以上。它已经超过了2008年美国次贷危机前的家庭债务积累速度。事实上，适当的杠杆有助于促进住宅领域的消费和投资，但不合理的杠杆会导致房地产过度投机。当高杠杆率达到一个警戒值时，它将达到一个不合理的上升幅度，并会有所下降。这不仅是为了防止房地产泡沫扩大，也是为了纠正过去盲目透支未来财富的现象。

此外，控制房地产潜在的金融风险，防止热点城市的价格波动。自2015年初至2016年10月，一线城市房价大幅上涨，调控政策立即出台。一线城市的资本已经流向二线和三线城市。从2016年底到2017年3月，四线城市的房价飙升。事实上，房价大幅上涨后，还会大幅下跌。那么如何防范房地产金融风险呢？

一方面，通过限购、限贷、限售等政策，巩固高房价，防止房地产价格波动。特别是在一些城市，销售限制通常为3-5年，这对打击投机起到了积极的作用。由于严格的房地产调控政策，北京、上海、深圳等一、二线城市的房地产交易量突然下降了一半以上，并迅速从繁荣走向衰退。另一方面，在房价泡沫呈现困境后，长期机制正在全面展开。中央政府提出了“租同时卖”的理念，地方政府也提出了“租同时卖”的理念，进一步提升了房地产租赁市场的地位。同时，随着共有产权房和经济适用房的推出，人们需要更多的选择。一旦人们的住房问题通过多种渠道得到解决，人们对高房价的关注就会减少。房地产投机性投资需求开始消退。

第三，北京和上海等一线城市的房价与去年的高水平相比下降了约15%。如果每年都有房地产泡沫的城市在去杠杆化后能有所下降，而且广大工人的收入状况每年都有所改善，那么中国的房地产仍有可能在几年甚至更长时间后软着陆。

最后，通过进一步的税制改革，我们可以解决中央和地方之间的税收分配问题。也就是说，中央政府应该将一部分税收适当地给予地方政府，使它们能够摆脱对土地财政的依赖，并在几年内征收房地产税，使地方政府能够完全支持没有房地产的地方经济。因此，未来房价上涨的驱动力将会消失。降低杠杆以防止泡沫持续膨胀，控制房地产以防止房地产波动。最终，房价将每年小幅回落，居民收入将每年同步增长，从而使一、二线城市的房地产泡沫在几年内实现软着陆。