90后们买房压力越来越大！楼市肥皂剧的N种结局

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作者|甜心女孩杠杆游戏

北票、上海票和深圳票的90岁老人不得不再次感叹买房的压力越来越大。

近日，中国住宅智库研究院独家发布了2017年中国35个重点城市房价收入比的报告。

不幸但出乎意料的是，与2016年相比，35个城市中有28个城市的收入比率有所上升，只有9个城市相对下降。

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深圳、上海、北京和厦门买房压力最大！长沙最小

房价收入比是指“房价总额”与“家庭年收入”之比。

通常的计算方法是:房价收入比=住房总价格/家庭可支配收入=(新建商品房平均交易价格×城镇居民家庭平均面积)/(城镇居民平均可支配收入×城镇居民家庭平均人口)。

通过计算公式可以看出，房价收入可以直接反映居民买房的压力，且比例越大，压力越大，反之亦然。

人们普遍认为房价与收入的合理比例在4-6之间。如果计算出的房价收入比高于这个范围，则认为房价偏高，可能存在房地产泡沫。它越高，泡沫的可能性就越大，泡沫就会越大。

根据联合国公布的相关数据，不同国家的房价收入比差异很大。1998年96个国家的统计结果显示，这些国家的房价与收入之比从0.8到30不等，平均值为8.4，中位数为6.4。

让我们来看看2017年这35个重点城市的房价收入比的完整列表:

图1。最新35个重点城市房价收入比列表来源|钟芳智库研究院

从上图1可以看出，2017年35个城市房价收入比超过6，长沙最低为6.67，长沙最低为5.92，2016年有所改善。深圳最高，达到39.64！这一比率也比2016年的40.42低0.78。

其余三个一线城市最高，上海为27.98，北京为25.7，广州为11.2。其中，三亚、北京、上海、海口、杭州、Xi、常州、宁波、珠海和石家庄是2017年房价收入比增长最快的十个城市。下图:

图2。房价收入比增长最快的10个城市来源|钟芳智库研究所

可以看出，2017年房价收入比快速增长的大部分城市也是2017年房价快速上涨的城市，如杭州和Xi，2017年房价可以视为开放。

还有三亚，旅游地产占主导地位。2017年新建商品房平均价格为25877元/平方米，同比增长35%；住房总价格是家庭可支配收入的28.16倍。

三亚的房价一直呈上升趋势。据国家统计局统计，2018年1月，三亚新建商品住宅销售价格同比上涨2.4%。今年的收入比率是不是一个更加扩张的节奏？

在35个重点城市中，长沙的房价收入比最小，为6.67。虽然如此之低，但仍超出了一般认为的合理范围。足以证明我们的房地产泡沫。

著名宏观经济学家鲁迪格？吕迪格·多恩布什有句话说得很贴切:“危机发生的时间比你想象的要长得多，发生的速度也比你想象的要快得多。”

显然，最高管理层也意识到，2017年的楼市调控可谓史无前例。然而，转变需要时间。至少目前，一线城市的房价已经处于下行通道。

但这是否意味着房地产泡沫开始下降？不一定，在米梅看来，虽然每个人都知道会有幻灭的一天，但没有人能预测确切的时间。

不过，我们也可以从一些影响楼市的主要因素，看到政府对楼市的态度。毕竟，我们目前的房地产市场主要是一个政策市场:当监管宽松时，它将大幅上升，而当监管收紧时，各方将拭目以待。

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家庭抵押贷款的杠杆率持续上升。我们能坚持多久？

那么，我们可以采取什么姿态来结束持续了十多年的房地产牛市呢？蜜姐认为有几点:

首先当然是货币政策的变化。我们过去十年的房价上涨主要是由于货币过度。伟大的经济神弗里德曼也说过，价格是一种货币现象。房价泡沫也不例外，因为太多的钱在追逐房地产。

2012年，中国的m2为97万亿元，2017年为168万亿元。我们放了这么多水，怎么能储存水呢？房地产。近年来，我们一直在放水，但价格没有涨得太快，因为水流入了房地产市场。

事实上，宽松货币创造的资产价格盛宴只是一种幻觉。当水位达到一定高度时，为了避免被淹，有必要拧紧闸门。

2018年会是收紧大门的转折点吗？让我们来看看2018年政府工作报告中的货币政策声明，其中很少提到m2的增长目标。

它说:“稳健的货币政策应该是中性的，适度的紧缩。管理好货币供给的大门，保持广义货币m2、信贷和社会融资规模的合理增长，保持流动性的合理稳定，提高直接融资特别是股权融资的比重。疏通货币政策传导渠道，利用好差别化储备、差别化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、“三农”、贫困地区，更好地服务实体经济。”

没有提到具体的m2增长目标，它是中性和适度紧张的，主闸门应该得到管理，流动性应该是合理和稳定的...这意味着放松货币政策还是进一步收紧货币政策？

我想不出来，多目标是无法用语言表达的。但是有四点是清楚的:

在去杠杆化背景下，m2本身的内生机制也发生了变化；美联储加息的背景不变，加息的频率可能会增加；货币政策的中性表述至少没有改变；房价已经很高了，所以我们玩不好。

二是从土地供应层面上从根本上改变国有土地。众所周知，许多城市缺少的不是土地，而是土地利用指标。

问题是，土地供应系统会改变吗？答案是肯定的。大家应该还记得新华社年初的一份文件:“国土资源部部长蒋大明说，中国将研究制定与规划条件相一致的土地所有权，非房地产企业将获得土地使用权作为居住用地，并深化农村地区的使用。集体管理建设用地建设租赁住房试点，将推动建立多主体供应、多渠道保障租购的住房制度，实现人人有房住。”

虽然这种说法有些模糊，它只谈到了研究，但没有说具体的时间点。然而，毫无疑问，中央政府决心建立一个长期机制，多主体供应，租购并举。它越重要，越不可能一步到位。

不管具体实施时间，至少态度已经很明确了。在楼市全面调控的背景下，我相信很快会有一些实质性的行动。

最后一点也很重要，那就是居民的杠杆作用。坦率地说，这是家庭债务。一些经济学家达纳曾经说过，所有的金融危机本质上都是债务危机。毫无疑问，高杠杆的危险。

那么目前我们有多大的影响力呢？不同的机构有不同的统计结果，这与统计口径有关。根据李赣的统计，房地产占中国家庭资产的68%，而北京和上海占85%。

一些机构还表示，中国家庭的负债率远低于世界其他地区。中国的家庭债务仅占国内生产总值的44%，而美国占80%。世界发达经济体的平均水平是74%。

以中国央行发布的《2017年第四季度金融机构贷款投资统计报告》为参照，米梅发现金融机构人民币贷款余额为120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低0.8个百分点；全年增长13.5万亿元，同比增长8782亿元。其中，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比去年底低14.5个百分点。

客观地说，至少从央行的统计数据来看，中国家庭的整体抵押贷款杠杆率不高。然而，家庭贷款与家庭存款的比例并不高。

截至2012年底，中国家庭抵押贷款的杠杆率仅为19.75%左右，但截至2017年底已升至33.59%；同期，中国家庭贷款与家庭存款的比率从2012年底的不到40%上升至2017年底的62.14%。我不得不感叹，近年来，中国居民的杠杆率增长过快。

考虑到很多年轻人不仅向银行贷款，还向父母、公公婆婆、亲戚朋友借钱，甚至还借影子银行资金、消费贷款等。，实际杠杆率可能更高。

当然，面对高房价收入比和家庭按揭的杠杆率，有关机构肯定不会无动于衷，这只是我们了解楼市情况的一个参考。

毕竟，你和我已经进入了游戏，没有人有能力控制它的结局。唯一能做的就是尽可能多的学习，拯救自己。我希望我们都能在这场盛宴中为我们的财富增值。